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Bezahlbaren Wohnraum in Großstädten wie Köln zu finden, scheint beinahe ein unmögliches Unterfangen zu sein. Je attraktiver ein Wohnviertel zu sein scheint, desto schneller ziehen die Vermieter die Mietpreisschraube an. Unternehmer und Immobilien-Experte Birger Dehne sieht aber für die Zukunft deutliche Veränderungen bezüglich der jetzigen bevorzugten A-Lagen.
Im Gegensatz zu vielen anderen Investoren hat er sich mit seinen Immobilien auf genau diese Entwicklung vorbereitet. Für die Zukunft wird das auch für den bezahlbaren Wohnraum in Köln deutliche Folgen haben.
Birger Dehne: Unternehmer und Immobilien-Experte
Vor vielen Jahren begann Birger Dehne vollkommen unbemerkt von der Öffentlichkeit, sein Imperium aufzubauen. Das erste Objekt, das er sich kaufte, war ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten. Heute besitzt der Unternehmer Immobilien in einem Umfang von mehreren tausend Gebäuden deutschlandweit.
Bevor der Experte zum Selfmademan wurde, nahm er an einem Schulpraktikum in der Immobilienbranche teil. Damals fiel dem jungen Praktikanten sofort auf, dass Mehrfamilienhäuser überhaupt nicht im Fokus des Marktes lagen. Darin erkannte er sofort eine gewaltige Marktlücke. Er entschied sich in der Folge für ein BWL-Studium und kaufte im Anschluss sofort sein erstes Objekt. Inzwischen zeigt die Birger Dehne Foundation ein sehr großes soziales Engagement und mit der Birger Dehne Stiftung werden zahlreiche Projekte in Forschung, Umweltschutz und Wissenschaft gefördert. Als Grundlage zur Förderung dieser Projekte wird das Vermögen des Selfmademan genutzt.
Wohnraum in den Kölner Stadtteilen unterschiedlich teuer
In Köln sind unterschiedliche Mietpreistrends erkennbar, abhängig vom jeweiligen Stadtgebiet. So sind sowohl Lindenthal als auch Ehrenfeld besonders beliebt, da sie u.a. über einen optimalen Anschluss an den ÖPNV verfügen. Zudem liegen diese Stadtteile in der Nähe zum Flughafen, ohne jedoch sonderlich vom Flugzeuglärm betroffen zu sein. Die Folge ist, dass die Vermieter die Mietpreise entsprechend anheben.
Das zeigt auch, dass die rechte Rheinseite, die Schäl Sick, immer mehr im Kommen und angesagt ist. Hier sind die Mietkonditionen noch sehr fair. Selbst Viertel, die eher einen zweifelhaften Ruf hatten, wie zum Beispiel Kalk, bekommen nach und nach ein immer besseres Image. Inzwischen punkten solche Viertel mit ihrer sehr zentralen Lage, ihrer Anbindung an die City und ihrem multikulturellen Flair.
Die Abwanderung aus den Großstädten
Warum der Wohnraum in Großstädten bisher so attraktiv war, ist leicht erklärt. Die Ballungsgebiete boten sichere und vor allem lukrative Jobs. Hier konnte man die Bildung erwerben, die man sich vorgestellt hatte. Und natürlich die Möglichkeit, soziale Kontakte zu knüpfen, war ebenfalls sehr ausschlaggebend, denn genau hier findet sich eine beinahe unüberschaubare Zahl an Bars und Clubs, in denen man sich treffen kann.
Schon vor sehr langer Zeit erkannte der Immobilien-Experte, dass irgendwann ein Wandel stattfinden wird. Aus diesem Grund befinden sich viele seiner Objekte auch in den sogenannten B-, C- und D-Lagen. Nun hat es tatsächlich einen Schub in der gesamten Entwicklung gegeben. Schuld daran ist die aktuelle Corona-Krise und ihren Einfluss auf die Digitalisierung. Bisher wurde das Home-Office nur wenig genutzt und stieß auf recht große Skepsis. Doch durch den Lock Down hat sich der Wandel beschleunigt. Allen Unkenrufen zum Trotz, stellen nun sowohl Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber fest, dass die dezentrale Arbeit viele Vorteile mit sich bringt.
Plötzlich kann man auch außerhalb der Ballungszentren leben und dennoch seinen Job machen. Man ist also plötzlich ortsungebunden. Daraus resultiert eine Abwanderung, denn nun ist niemand mehr gezwungen in kleinen und vollkommen überteuerten Großstadt-Apartments zu wohnen. Aus den ehemaligen B-, C- und D-Lagen, die erschwinglichen Wohnraum bieten, werden nun plötzlich die bevorzugten Wohngebiete. Diesen Trend hat Birger Dehne bereits seit langem kommen sehen. In Köln zeigt sich das bereits an der Verschiebung der Gegenden, die priorisiert werden.
Verlagerung der Beliebtheit von Stadtviertel
Einst verrufene Stadtteile erfreuen sich inzwischen auf Grund guter Anbindungen und natürlich auf Grund der Tatsache, dass hier der Wohnraum überhaupt noch bezahlbar ist, immer größerer Beliebtheit. Wie es mit den Mietpreisen zukünftig in den derzeitigen A-Lagen aussieht, bleibt abzuwarten. Möglicherweise werden sie von den anderen Lagen verdrängt, verlieren somit deutlich an Attraktivität und es wird hier eher zu einer Art Preisverfall kommen.
Besonders interessant sind aber auch laut Birger Dehne die vollkommen vernachlässigten Wohngebiete im Umland. Während die Städte aus allen Nähten platzen, leiden die ländlichen Regionen nicht selten unter einem Leerstand der Gebäude. Doch genau hier wird es interessant, denn die Möglichkeit der dezentralen Arbeit erschafft ein vollkommen neues Potenzial. Gerade für Familien ist es nun möglich, im Grünen zu wohnen und dennoch in der City zu arbeiten, dass allerdings auf digitalem Weg.
Weitere Folgen für die Ballungsgebiete
Die Abwanderung auf Grund der Digitalisierung hat aber noch weitreichendere Folgen. Auch die Arbeitgeber stellen mehr und mehr fest, dass sie nicht länger gezwungen sind, große Büros in überteuerten Lagen zu finanzieren. Je mehr Arbeitgeber ihren Home-Office Arbeitsplatz wahrnehmen, desto weniger Bürofläche wird benötigt. Für die Unternehmen liegt in dieser Tatsache ein enormes Einsparpotenzial. Das bedeutet, dass auch die hochdotierten Büroviertel deutlich an Attraktivität verlieren werden.
